Avant-contrat de vente

Principe

Lorsque le candidat acquéreur et le vendeur sont parvenus à un accord sur la vente, il est recommandé de signer un avant-contrat (une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente) qui fixe d’ores et déjà les conditions dans lesquelles la vente se fera.

Forme

L’avant-contrat peut prendre la forme :

  • d’une promesse unilatérale de vente. Cet acte peut être directement signé entre le vendeur et l’acquéreur. Dans ce cas, dès son acceptation, il doit impérativement être enregistré dans les 10 jours ouvrables au bureau d’enregistrement du centre des impôts de son domicile. Cet acte peut également être réalisé chez un notaire,
  • ou d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Cet acte correspond à une vente ferme, il engage par conséquent définitivement le vendeur et le candidat acquéreur. La rupture d’un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral (d’une partie au contrat) ou réciproque (des 2 parties).

Signature

En pratique, l’avant-contrat fait l’objet d’un acte sous seing-privé.Toutefois, pour sécuriser leur relation, il est recommandé de le faire réaliser chez un notaire, qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de vente définitif. La signature de l’acte de vente peut également être confiée à un agent immobilier.

Notification

L’avant-contrat doit être envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou par tout autre moyen (pli d’huissier ou remises en mains propres lorsque l’avant-contrat est conclu par l’intermédiaire d’un notaire, d’un agent immobilier ou d’un marchand de listes).

Délai de rétractation

Le candidat acquéreur qui a signé un avant-contrat, quel qu’il soit, peut revenir sur son engagement d’acheter le logement dans un délai de 7 jours. Ce délai court à compter :

  • du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat,
  • ou du lendemain de la remise en mains propres de l’avant-contrat. Le candidat acquéreur doit porter dans cet acte la mention manuscrite attestant de sa connaissance de la faculté de rétractation et de celle de son jour de départ.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant. La rétractation doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de 7 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : durant le délai de rétractation, aucune somme ne peut être réclamée à l’acquéreur.

Contenu de l’avant-contrat

Il doit au minimum mentionner :

  • l’état civil du vendeur et du futur acquéreur,
  • l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
  • l’adresse du bien,
  • le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie du logement est obligatoire s’agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété, dès lors que la superficie du logement est au moins égale à 8m²,
  • le montant des honoraires du professionnel mandaté chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement,
  • le prix de la vente et ses modalités de paiement (il doit notamment indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier),
  • les hypothèques, charges et servitudes privées,
  • la date limite pour la signature de l’acte de vente définitif.

Il est recommandé de faire inscrire une clause suspensive pour assurer la suspension de l’avant-contrat si un évènement qu’elle décrit n’intervient pas (par exemple : non obtention d’un prêt immobilier).

Annexe

Tout avant-contrat doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostic technique immobilier.

Sommes versées

Avant la signature de l’avant-contrat

Aucune somme ne doit être versée par l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat.

Au moment de la signature de l’avant-contrat

Il est d’usage de prévoir que le candidat acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente. Cette somme ne peut être versée qu’après l’expiration du délai de rétractation de 7 jours. Lorsque l’acquéreur a signé l’avant-contrat directement avec le vendeur, sans passer par un professionnel mandaté, il est recommandé de consigner cette somme notamment à la Caisse des dépôts et consignation ou chez un notaire que l’acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur. Si en revanche, l’acquéreur signe l’avant-contrat avec un professionnel mandaté, toute somme qui peut être réclamée doit être versée sous forme de chèque au nom du professionnel mandaté et versée à un notaire ou à un professionnel disposant d’une garantie financière.

Arrhes et acompte

L’avant-contrat peut prévoir que l’acquéreur peut renoncer à l’achat en perdant ses arrhes et que, inversement, le vendeur peut renoncer à la vente en remboursant le double des arrhes versées par l’acquéreur. En revanche, lorsque l’avant-contrat précise que l’acquéreur a versé un acompte, le vendeur et l’acquéreur sont engagés sans pouvoir renoncer à la vente.

Références Services-Publics.fr